Bijleenregeling

Sinds 1 januari 2004 is de bijleenregeling van kracht. Het doel van deze regeling is om huiseigenaren te
stimuleren om bij een verhuizing de overwaarde van hun huis te gebruiken voor de financiering van hun
nieuwe woning.

Hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek is ooit ingevoerd om het eigenwoningbezit te bevorderen. Als je geld leent voor de
aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning, dan is de rente fiscaal aftrekbaar. Veel mensen
probeerden maximaal te profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Bij een verhuizing werd de nieuwe woning
volledig gefinancierd. De eventuele overwaarde van de oude woning werd dan voor andere zaken gebruikt. Om
dit gedrag te ontmoedigen, is de bijleenregeling in het leven geroepen. Het is de bedoeling dat je bij een
verhuizing de overwaarde van je oude huis gebruikt voor de aanschaf van je nieuwe woning.

Overwaarde
De winst op de verkoop van je woning wordt door de Belastingdienst als volgt berekend. Van de opbrengst van
het huis worden de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld afgetrokken. De hypotheekschuld is in dit
geval een schuld waarvan de rente fiscaal aftrekbaar is, de zogenaamde Box I lening. Bij verkoopkosten moet je
denken aan bijvoorbeeld de makelaarskosten. Het resultaat van deze berekening wordt door de Belastingdienst
"vervreemdingssaldo" genoemd.

Vervreemdingssaldo
Je wordt geacht het vervreemdingssaldo te gebruiken bij de aankoop van je nieuwe woning. Het nieuwe
hypotheekbedrag is dan: de aankoopprijs plus de kosten van de nieuwe woning, verminderd met het
vervreemdingssaldo. Natuurlijk ben je vrij om een volledige hypotheek te nemen op de nieuwe woning. Maar dan
heb je wel een hypotheek, waarvan de rente voor een deel niet aftrekbaar is. Namelijk de hypotheekrente over
een bedrag ter grootte van het vervreemdingssaldo. Het gedeeltelijk niet-aftrekbaar zijn de rente kan gevolgen
hebben voor de hoogte van de maximaal af te sluiten hypotheek. Dit is een belangrijk aspect, onze adviseurs
kunnen hier meer over vertellen.

Starter of doorstromer
Voor starters is de situatie niet veranderd. Een starter mag een maximale hypotheek afsluiten voor het
aankoopbedrag en alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, de notariskosten en de
makelaarskosten. De rente over deze lening is volledig fiscaal aftrekbaar. Doorstromers hebben wel te maken
met de bijleenregeling. Ook mensen die hun relatie beŰindigen en worden uitgekocht door hun partner Ún
mensen die hun woning gaan verhuren merken de gevolgen van de bijleenregeling. In al deze gevallen is het
mogelijk dat er een vervreemdingsaldo ontstaat.

Ga je kleiner wonen of huren?
Verhuis je regelmatig, dan kan er een aantal keren een vervreemdingssaldo ontstaan. De fiscus telt deze bij
elkaar op en noemt dit de eigenwoningreserve. Deze reserve blijft vijf jaar geldig. Heb je bijvoorbeeld bij twee
achtereenvolgende verhuizingen € 30.000,- winst gemaakt, dan mag je de hypotheekrente over dit bedrag fiscaal
niet aftrekken. Wil je dit omzeilen, dan zou je vijf jaar moeten huren. Na vijf jaar vervalt de eigenwoningreserve en
is de hypotheekrente over een eventuele volgende hypotheek weer maximaal aftrekbaar. Ga je kleiner wonen,
dan hoef je de eigenwoningreserve alleen in te brengen tot maximaal de oorspronkelijke hypotheeksom of de
aankoopprijs van de woning, als die lager is.

Mogelijkheden
Ondanks de bijleenregeling zijn er meer mogelijkheden dan je zou denken om toch maximaal fiscaal voordeel te
behalen. Onze adviseurs kennen alle mogelijkheden, maken een gedegen analyse van je persoonlijke situatie en
zetten de zaken graag voor je op een rijtje.