Ontbindende voorwaarden

In koopovereenkomsten van woningen wordt gebruikelijk een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering opgenomen. Lukt het de koper niet om een hypotheek rond te krijgen, dan kan hij (binnen een bepaalde periode) een beroep doen op deze voorwaarde. De koopovereenkomst wordt daardoor ontbonden. De koper moet uiteraard wel bewijzen dat hij de financiering niet rond krijgt. Niet altijd is duidelijk of de koper ook in dit bewijs is geslaagd en regelmatig wordt het probleem aan de rechter voorgelegd. Vorig jaar hebben de rechtbank in Maastricht en het Gerechtshof in Arnhem zich gebogen over de vraag of er tijdig een beroep was gedaan op de ontbindende voorwaarde en of het niet kunnen verkrijgen van financiering voldoende was bewezen.

In beide rechtszaken ontving de makelaar van de verkoper op de laatste dag dat een beroep op de ontbindende voorwaarde mogelijk was, een fax van de koper. In deze faxen werd een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan maar bewijsstukken werden niet meegezonden. Pas later werden bewijsstukken overlegd. In beide koopcontracten was bepaald dat een beroep op een ontbindende voorwaarde slechts per aangetekende brief kon worden gedaan.

Is nu geldig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde? Het Gerechtshof in Arnhem (uitspraak 29 juli 2003) meent van wel. Ondanks het ontbreken van deugdelijke documentatie bij de fax van de koper (pas later werden wel bewijsstukken overlegd) slaagde zijn beroep op de ontbindende voorwaarde. Het Gerechtshof overwoog dat de verkoper geen nadere opheldering had gevraagd en dat de verkoper niet in enig belang werd geschaad. De koper had volgens het Gerechtshof al het redelijke gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. Ook het feit dat de koper geen aangetekende brief maar een fax had gezonden, stond het beroep op de ontbindende voorwaarde niet in de weg. Volgens het Gerechtshof gaat het erom dat de verkoper binnen de overeengekomen termijn op de hoogte is gebracht van het inroepen van de ontbindende voorwaarde. De rechtbank in Maastricht (uitspraak 27 augustus 2003) meent dat geen geldig beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde. Hierbij was van belang dat de bewijsstukken die later werden overlegd, de rechtbank niet overtuigden dat koper al het redelijke had gedaan om een financiering te verkrijgen.

Om problemen (en daarmee rechtszaken!) te voorkomen: doe een beroep op een ontbindende voorwaarde tijdig, op de juiste manier en zend ook bewijsstukken binnen de afgesproken periode toe aan de verkoper.